החזר מס שבח

כל מכירת נכס בישראל כרוכה בהוצאות נלוות שמשולמות מכספי המכירה, ביניהן אגרות, עמלות ומיסים שונים. מס השבח צפוי להפוך להוצאה הגבוהה ביותר בהליך המכירה, אך האם ייתכן שכלל לא הייתם אמורים לשלם אותו? מיד תגלו האם אתם זכאים לקבלת החזרי מס שבח וכיצד תקבלו את הסכום ששולם למענו בחזרה.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל בעת מכירת זכות מקרקעין (הזכות יכולה להיות דירה או לחילופין כל נכס מקרקעין אחר). אנשים רבים קונים זכות במקרקעין ולאחר מספר שנים מוכרים אותה ברווח, מה שנחשב כמובן כהכנסה ולכן מחויב במס בגובה 25% (אחוז המס המשולם על שבח במקרקעין נכון לשנת 2022). מס זה נקרא מס שבח והוא מוטל בעקבות השתבחות של הנכס, שגרמה לעלייה במכיר המכירה בפועל.

מהו גובה מס השבח? אין מדובר בתשלום של 25% ממחיר המכירה, אלא 25% מהרווח שנוצר ממכירת הדירה ביחס לסכום הקנייה של הדירה בעבר, בניכוי הוצאות שנועדו להשביח את הנכס כמו שכ”ט עורך דין, עמלת תיווך, הוצאות על שיפוץ ועוד.

ניקח לדוגמה את משפחת לוי, שקנתה דירה ב-1.2 מיליון ₪ וכעבור חמש שנים מכרה אותה ב-1.5 מיליון ₪. כעת הרווח ברוטו הוא 300,000 שקלים וממנו מפחיתים את כל ההוצאות ששולמו להשבחת הדירה. לצורך הדוגמה, נניח שסכום ההוצאות הכולל עומד על 100,000 ₪, כך שבניכוי הוצאות אלה מדובר ברווח נטו של 200,000 שקלים על הדירה. כעת, סכום זה מחולק לחמש השנים שבהן הדירה הייתה בבעלותה של משפחת לוי והרי 4,000 שקלים רווח לכל שנה, בגינם יש לשלם 25% מס שבח למס הכנסה.

תשלום מס שבח – איך זה מתבצע?

כאשר מחיר של נכס או זכות מקרקעין עולה, לעיתים זה בעקבות עליות מחירי השוק ולעיתים זה בעקבות העובדה שהמוכר משביח את הנכס, לדוגמה, משפץ אותו. פעולות והוצאות כספיות שונות של המוכר הן שגרמו למחיר הנכס להעלות ולכן הוא נמכר במחיר גבוה יותר.

את המסמכים והחשבוניות על ההוצאות הכספיות יש להציג בעת מכירת הנכס ולקזז אותם מהרווח על מכירת הדירה. לדוגמה, קניתם את הדירה במחיר של 2.5 מיליון ולאחר מספר שנים מכרתם את הדירה במחיר של 3 מיליון שקלים (כלומר רווח של 500 אש”ח). במהלך השנים שילמתם 100,000 ש”ח על מנת להשביח את הנכס. לכן, את תשלום מס השבח (25%) תשלמו מסכום של 400,000 אלף שקלים, כמובן כל עוד תוכלו להוכיח כי זהו אכן הסכום ששולם בגין השבחת הנכס. בעקבות קיזוז ההוצאות תוכלו לחסוך 25,000 שקלים בתשלום למס שבח.

החזר מס שבח – שלב אחרי שלב

החזרי מס שבח ניתנים באופן רטרואקטיבי על תשלום מס השבח שבוצע. כעת נפרט מי זכאי לפטור ממס שבח ומי זכאי להחזר. גם אלו שזכאים לפטור עדיין צריכים לשלם את מס השבח ולהגיש בקשה להחזר על הסכום. לכן, עקבו אחרי השלבים והבינו את התהליך. סכומי ההחזר הם גבוהים מאוד וביצוע התהליך באופן נכון יחסוך לכם הרבה כסף:

מתחילים בבדיקת זכאות: מי הזכאים להחזר מס שבח?

החזר מס שבח ניתן בעקבות זכאויות שונות. מלבד הזכאויות שנפרט בהמשך, ניתן לפנות באופן יזום לרשות המיסים לבדיקה מעמיקה.

פטור ממס שבח

משנת 2014 הזכאות לפטור ממס שבח הצטמצמה והפטור מהמס שמור לבודדים. לדוגמה:

  • אם דירה הועברה בעקבות הסכם גירושין, האירוע לא ייחשב כאירוע מס ולכן יזכה את “המוכר” בפטור מתשלום מס שבח.
  • מי שגר בדירה באופן פעיל לפחות 18 חודשים לפני המכירה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

תיקון מס שבח

אם שילמתם מס שבח ואתם חושבים ששילמתם מס בשיעור גבוה מדי, תוכלו להגיש בקשה “לתיקון מס שבח”. את הבקשה יש לשלוח לרשויות המס בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים המעידים על הטעות שנעשתה. לדוגמה, מכרתם דירה והצגתם חשבוניות בסכום X על מנת לקזז את מס השבח (כדי לשלם פחות), לאחר מכן מצאתם או גיליתם חשבוניות נוספות שתוכלו להשתמש לקיזוז מס השבח. בהצגת החשבוניות תוכלו לתקן את גובה מס השבח ולקבל החזרי מס שבח על ההפרש.

חישוב ההחזר

לצורך החישוב, ניתן להשתמש במחשבון מס שבח המפשט את התהליך ומביע את ההחזר הצפוי. נוסף לכך, רשות המיסים הקימה באתר שלה סימולטור בו כל אחד יכול להזין פרטים על עצמו ועל הנכס שהוא רוצה למכור כדי להבין את גובה מס השבח הצפוי שהוא יצטרך לשלם. באמצעות הסימולטור ניתן להשוות את הסכום ששולם לעומת הסכום שהיה צריך להיות משולם בפועל ולהגיש בקשה להחזרי מס שבח על ההפרש.

קבלת ההחזר

על מנת לקבל החזרי מס שבח, יש לפנות באופן עצמאי לרשות המיסים עם המידע שתומך בבקשתכם ולהגיש בקשה להחזר מס שבח. לאחר הגשת הבקשה הנושא ייבדק מול רשות המיסים ובמקרה של החזר, הסכום יוחזר ישירות לחשבון הבנק של משלם מס השבח.

מכרתם דירה? בררו את זכאותכם להחזרי מס שבח!

מאחר וסכומי מס השבח המשולמים הם כה גבוהים, ההחזר צפוי להיות בסכום בלתי מבוטל. לפעמים בדיקה פשוטה ומהירה תאמת את זכאותכם לקבל בחזרה סכום כספי עודף ותאפשר לכם לממש זכויות מול מס הכנסה, שאינן ניתנות באופן אוטומטי על סמך בדיקת הרשויות. מכיוון שמדובר בהליך בירוקרטי מתיש ולעתים גם מתמשך, ניתן להיעזר בחברה מקצועית שתמקסם את סכומי ההחזר.

שאלות ותשובות

האם מגיע לכם החזרי מס?

מלאו שאלון קצר שיסייע לכם לגלות אם מגיעים לכם החזרים כספיים.

מאמרים נבחרים

מס מונית לאחר 3 שנים

מס על מונית לאחר 3 שנים – מה חשוב לדעת?

מאמר מקיף על מיסוי מוניות לאחר 3 שנים. כולל הסבר על חוק המע”מ, השלכות כלכליות, דרכי התמודדות ועצות חשובות. מדריך חובה לכל בעל מונית שרוצה לחסוך במס ולהימנע מקנסות.

פטור ממס שבח: מדריך מקיף

גלה תובנות חיוניות לגבי מיסוי נדל”ן בישראל, המותאם לתושבי חוץ. מדריך מקיף זה בוחן מיסוי חברות, רווחי הון, פטורים ותכנוני מס אסטרטגיים, כולל ההשפעות של הצעות מס חדשות על בעלי בתים זרים. חשוף את המורכבות של פטורים ממס שבח וייעל את השקעות הנדל”ן שלך בישראל.

מס על קניית דירה

מס על קניית בית

גלו את שיעורי המס וההקלות החיוניים לרכישת בית בישראל בעזרת המדריך המעמיק שלנו. למדו על שיעורי מס רכישה מיוחדים, הטבות לעולים חדשים וכלים מעשיים לחישוב מס מקרקעין. קבל תובנות מקצועיות למקסום השקעת הנדל”ן שלך בישראל.

למידע נוסף

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

נגישות