מיסוי על שכר דירה

אם אתם משכירים דירה או מספר דירות או לחילופין מתכננים קניית דירה להשקעה, תהיו חייבים במס מהכנסות על השכרת הדירה. אלא שלאור מספר תקנות שמקנות הטבה לבעלי הדירות, עומדות לרשותכם אפשרויות שצפויות להפחית מהסכומים הכוללים. מאמר זה יסייע לכם להבין כיצד מחושב המס, מתי משלמים אותו ובאילו מקרים תקבלו ממנו פטור:

באילו מקרים יגבה מס על שכר דירה, ובאילו מקרים ניתן לקבל פטור?

בעוד שמס על הכנסות מיגיעה אישית עשוי להגיע עד 48% ומס על רווחים מהשקעות בשוק ההון עד סביב 30%, במס על הכנסות משכר דירה תוכלו לבחור באחד משלושה מסלולים אפשריים:

1. מסלול פטור (חלקי או מלא)
2. מסלול מס מופחת בשיעור 10%
3. מסלול חיוב לפי מדרגות מס

הבחירה בכל מסלול תשפיע ישירות על היקף המיסים המשולמים, כאשר אפשר לשנות את המסלול בתחילתה של כל שנת מס חדשה וגם לבחור במסלול נפרד לכל דירה, אם אתם משכירים יותר מאחת. כאן נקדים ונאמר כי ישנם בעלי דירות שמעדיפים להימנע לחלוטין מסוגיית המיסים ולגבות שכירות עד לרף הפטור שעומד על 5,471 ₪ נכון לשנת 2023, אך זהו לא תמיד המסלול האידיאלי. לממהרים, ריכזנו את ההבדלים המרכזיים בין שלושת המסלולים:

חשוב שתדעו: רשות המיסים שנאבקת בתופעת העלמת המיסים מנהלת אכיפה קפדנית מול בעלי הדירות. על פי דיווחים מהעיתונות הכלכלית, נפתחו בשנה החולפת תיקים לאלפי משכירי דירות שחייבים לקופת המדינה במצטבר כשני מיליארד שקלים.

פטור ממס הכנסה על שכר דירה

מסלול הפטור מאפשר ליחידים שמשכירים דירה לגורם פרטי להימנע לחלוטין מדיווח ותשלומי מיסים, כל עוד שכר הדירה הנגבה עומד על 5,471 ₪ לחודש, לכל דירה שבבעלותם. אם שכר הדירה חורג רק במעט מהתקרה, ניתן לקבל פטור יחסי על ההפרש תחת עמידה בתנאים הבאים:

• מדובר בדירה יחידה המשמשת למגורים
• הדירה איננה רשומה בספרי עסק מצד המשכיר
• מדובר בשתי דירות (במקרה כזה יחושב הפטור שקל לשקל, כלומר על כל שקל חורג יש לשלם מס שולי לפי מדרגות מס)
• משכיר הדירה מתגורר בשכירות בדירה אחרת, כך שהוצאותיו מהשכרתה מתקזזות עד לגובה השכירות או עד לתקרה של 7,500 ₪.

דוגמה: בני משכיר את דירתו ב-6,000 ₪ לחודש, כלומר חורג מתקרת הפטור ב-529 שקלים. במקרה כזה הוא ישלם מס בסך 1,058 ₪.

דוגמה נוספת: שולה משכירה דירה ב-3,500 ₪ ודירה נוספת ב-3,000 ₪. יחד הכנסותיה משכירות עומדות על 6,500, כלומר חריגה ב-1,420 ₪. במקרה כזה היא תשלם 2,840 ₪ (לפי חישוב של 6,500-3,660).

פטור מיסוי על שכר דירה יינתן גם לבני 65+ שמתגוררים בבית אבות ומשכירים את דירתם. זהו פטור חלקי שניתן עד למחצית הסכום השנתי המשולם לבית האבות. הטבה זו איננה ניתנת למי שהדירה לא רשומה על שמם בפועל ושמתגוררים במעון דיור מוגן.

מיסוי במסלול מופחת של 10%

במסלול זה חל תשלום קבוע בשיעור 10% מההכנסות, כל עוד חלה עמידה בתנאים הבאים:

• הדירה המושכרת מיועדת למגורים בתוך שטחי ישראל
• הכנסות השכירות אינן מהוות הכנסה מעסק.

במסלול זה לא קיים קיזוז הוצאות כתוצאה מהשכרת הדירה או הבעלות עליה. אין צורך להגיש דו”ח הכנסות אך יש לשלם את המס בתוך 30 ימים מסיום שנת המס שתמורתה התקבל שכר דירה. איחור בהגשת הדוח ובתשלום עשוי לגרור קנסות לפי פקודת מס הכנסה. אפשר להפיק באתר רשות המיסים שובר לתשלום מקדמות מס או לשלם דרך בנק הדואר.

מה קורה כאשר שכר הדירה משתנה באמצע השנה? משה השכיר את דירתו ב-5,000 ₪ החל מינואר והחליט להעלות את תעריף השכירות ל-5,500 החל מיולי. במקרה כזה יתבקש משה לשלם רק עבור החודשים בהם עבר את תקרת הפטור.

תשלום מס לפי מדרגות מס הכנסה

זהו מסלול מס מלא שבמסגרתו התשלום מחושב לפי כלל ההכנסה האישית ומהשקל הראשון, כמובן בכפוף להגשת דו”ח שנתי לרשות המיסים. בתמורה לכך, אתם רשאים לקזז את כל ההוצאות מהשכרת הדירה כמו פחת, שיפוצים, תוספות, ריבית על משכנתא ששימשה לקניית הדירה וכדומה.

החיוב במס יחול בהתאם למדרגת המס ושיעור המס השולי של כל נישום, החל מ-31% למי שגילם הוא עד 60. החל מגיל 60 קיימת זכאות למדרגת מס מופחתת.

טיפים חשובים שיעשו לכם סדר

• כל בעלי הדירות רשאים לבחור לעצמם את מסלול המס ואף לשלב בין המסלולים כדי להגיע לסכום השנתי המינימלי. לתכנון אמורים להיכנס שיקולים כמו גיל המשכיר (מעל גיל 60 מתקבל פטור חלקי), סכום רכישת הדירה וההוצאות בהחזקתה (אותם אפשר לקזז כאשר מדובר בסכומים גבוהים) ומיקום הדירה (אם הדירה הינה בחו”ל, המיסוי בשיעור קבוע של 15% ללא קיזוז הוצאות למעט פחת). כדאי לבצע בדיקה שנתית לבחירת המסלולים המתאימים עבור כל שנת מס חדשה.
• במקרה של הכנסה ממספר דירות, שימו לב שהשכרת 5 דירות ומעלה נחשבת להכנסה פסיבית לגיטימית ואילו השכרה של דירה שישית ומעלה כבר מהווה עסק לפי מדיניות הרשויות. במקרה כזה, ייבחנו תדירות העסקאות, המימון הקיים ועוד כדי לסווג את ההכנסה במדויק.
• אם אתם רוצים לרשום דירה שניה על שם הילדים כדי להימנע ממס רכישה, המהלך יביא לכך שההכנסות ימוסו על שם הילד/ה ובאפשרותם לבחור במסלול הרלוונטי. אם הדירה מועברת בירושה כך שעשוי להתקיים מס ירושה, תוכלו לערוך הסכם שבו המוריש מצהיר על קבלת מדמי שכירות ומשלם תמורתם מס.
• יש משכירים שמעדיפים להימנע מתשלום מיסים ומבקשים שכר דירה עד לגובה הפטור, אבל כנגד מסכמים עם הדייר שהתיקונים בדירה הינם באחריותו. רשות המיסים רואה בכך הסכמה לגיטימית לחלוטין, אבל חוק השכירות מגביל אותה כך שאם הנזק במערכות הדירה גדול, החוק גובר על כל הסכם ובעל הדירה יחויב לשאת באחריות התיקון.

החזר מס על שכר דירה

אם לאורך שנת המס שילמתם סכום גדול ממה שהייתם אמורים לשלם, עומדת לכם הזכות לדרוש החזר מס ולקבלו ישירות לחשבון הבנק בסיום בדיקת רשות המיסים. כיצד קורה שמשלמים ביוקר?

• אם הוזלתם את שכר הדירה במהלך שנת המס כך שבדיעבד מתברר שבחלק מהשנה היא עמדה ברף הפטור.
• אם חלה טעות בדיווח במסלול מדרגות המס כך שלא נוכו כלל ההוצאות שהייתם רשאים לקזז, או שהן התקבלו לאחר הדיווח ויקוזזו בשנת המס שלאחר מכן.
• אם נעשתה טעות או שעברתם את בדיקת הרשויות לאור מצבים מיוחדים כמו השכרת מספר דירות, דירה במתנה או בירושה, מעבר באמצע השנה לבית אבות, חציית גיל 60 וכו’.
• ועוד.

כדי לקבל את החזר המס עליכם למלא בקשה מתאימה אותה אפשר למלא ולשלוח בצירוף כל המסמכים דרך אתר רשות המיסים. הטיפול בבקשה אורך בדרך כלל כ-4 חודשים.

בשורה התחתונה:

הדרך היחידה שבה תיהנו מפטור על השכרת דירה היא אם שכר הדירה החודשי מגיע עד 5,471 ₪. ועם זאת, תוכלו לשלם מס חלקי כאשר שכר הדירה החודשי הינו 10,942 ₪ או לבחור במסלול המס המופחת. שיטת המיסוי נחשבת לטובה ומשתלמת עבור משקיעי הנדל”ן ומאפשרת להם לצמצם את התשלום בדרך של תכנון מס ובחירה אישית במסלול הרלוונטי, גם באופן של בדיקת זכאות להחזר מס בדיעבד.